Locations de vacances : à quoi corrrespondent les étoiles "Meublé de Tourisme" ?

Tout le monde connaît le classement des Hôtels, Gîtes ou Campings (1 étoile, 2 étoiles, ..., 5 étoiles), beaucoup moins savent qu'il existe un classement similaire pour les locations de vacances, appelées locations saisonnières classées "meublé de tourisme".

Le système Atout France de Classement des Hébergements Touristiques

Le Ministère du Tourisme a mis en place depuis plusieurs décennies (1937 en fait : c'est une invention française !) un classement qualitatif de confort officiel des hébergeurs, à commencer par les Hôtels (1 à 4 étoiles, et depuis la refonte de 2008 de 1 à 5 étoiles) et ces labels ont été peu à peu étendus à tous les hébergements touristiques : hôtels de tourisme, résidences de tourisme, villages de vacances, parcs résidentiels de loisirs, villages résidentiels de tourisme, hôtellerie de plein air (camping tourisme, camping loisir, camping air naturelle).

Ce système de classement a été rénové en 2008 (critères de classement avec apparition de la 5ieme étoile, une classement non pas définitif mais d'une durée de 5 ans, nouvelles chartes graphiques - "des coloris différents qui traduisent la modernité, le dynamisme et la qualité") :

• la loi Novelli de 2009 "de développement et de modernisation des services touristiques", qui  confie à Atout France - Agence de Développement Touristique de la France -  un syndicat privé qui a la forme d'un G.I.E (groupement d'intérêt économique), les fonctions de régulation de la concurrence dans le secteur de l'hôtellerie qui étaient exercées par l'État (les classements étaient auparavant attribués par les préfets après un contrôle de la DGCCRF).
• Des arrêtés ministériels ont transcris en 2009/2010 dans la loi les nouveaux barèmes et les nouvelles normes/procédures de classement. Ils sont régulièrement mis à jour depuis afin de coller à la réalité du marché. Ces nouveaux barèmes / grilles de classement avaient pour finalité également de s'aligner sur les standards internationaux, et "d'apporter une garantie officielle de qualité de service et de confort aux clientèles françaises et internationales dont les exigences sont de plus en plus élevées".

Dans chaque cas, un barème de cotation permet d'évaluer le niveau de prestation offert, et de demander un classement officiel qui donnera droit au fameu panonceau de classement. Ces panonceaux de classement sont déclinés pour chaque famille d'hébergement, chaque famille ayant droit à une couleur. Bordeaux pour les hôtels de 1 Étoile à 4 Étoiles, Or pour les Palaces Hôtels 5 Étoiles, verts pour les campings et pars résidentiels de loisir, rouge pour les résidences de tourisme, etc. Pour les locations de meublés (locations de vacances), la couleur est le bleu foncé, avec une couleur dédiée pour les différencier des villages résidentiels de tourisme et des villages de vacances.

Les établissements ayant obtenu la décision de classement par Atout France doivent afficher leur panonceau (correspondant aux étoiles obtenues) : l'affichage du panonceau par un hébergement est obligatoire. Il indique qu'il a été inspecté par un organisme de contrôle accrédité et qu'il est classé par Atout France. Il précise l'année d'attribution des étoiles (qui sont valables 5 ans).

Une fois son classement attribué, l'exploitant peut commander son panonceau de classement auprès du fournisseur ou du réseau professionnel de son choix (pour bénéficier de tarifs préférentiels), et l'indiquer sur ses supports de communication. A charge pour lui de ne pas oublier de renouveler son inspection après 5 ans.

Qu'est qu'un meublé de tourisme ?

C'est le terme officiel légal/administratif/fiscal correspondant à la location des hébergements individuels sur de courtes périodes (appelées plus communément locations de vacances ou locations saisonnières, c'est le terme que nous utilisons sur le site pour les appartements et chalets mis en location). Ils sont en effet soumis à un régime juridique dédié.

Concrètement, voici les conditions pour être meublé de tourisme : ce sont "des villas, maisons, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, proposés à la location à une clientèle de passage qui effectue une location à la journée, à la semaine ou au mois et qui n'y élit pas domicile" (Article D 324-1 du code du tourisme).

Ils se distinguent des autres types d’hébergement, notamment l’hôtel et la résidence de tourisme, en ce qu’ils sont réservés à l’usage exclusif du locataire, ne comportant ni accueil ou hall de réception ni services et équipements communs. Ils se distinguent de la chambre d’hôte où l’habitant est présent pendant la location.

La location saisonnière ou touristique se distingue du bail d’habitation selon 2 critères :

•  le locataire n’y élit pas domicile, il y réside principalement pour les vacances ;
•  la location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs (ou 12 semaines consécutives) à la même personne.

La location d'un meublé de tourisme est donc le fait de louer un local d'habitation meublé de manière répétée et pour de courtes durées à une clientèle de passage : la location est conclue de date à date, pour pour une période très courte, sans aucune possibilité de reconduction tacite à son terme (le locataire n’a aucun droit à se maintenir dans le logement après l’expiration de la période convenue dans le contrat), et le logement loué ne peut en aucun cas être assimilé à la résidence principale du locataire.

Pour pouvoir louer un meublé de tourisme, le propriétaire doit respecter un certains nombre de démarches (déclaration à la mairie si il s'agit de sa résidence secondaire ou si le bien est situé en zones tendues ou dans certaines villes), et respecter quelques obligations légales (il s'agit bien de meublés, et non pas de locations nues). Il peut par ailleurs demander volontairement un classement de son hébergement locatif par Atout France, c'est ce que nous allons détailler ci-après.

Les critères de classement pour les locations de meublés de vacances/saisonnières

Le système de classement a été conçu et est maintenu à jour par Atout France, et repose sur un barème de cotation. Le classement national est établi par addition de points d'après une grille de cotation :

• 112 critères de contrôle avec des points obligatoires, d'autres sont "à la carte"/optionnels (des points supplémentaires peuvent ainsi être récupérés dans la limite de seuils)
• 3 catégories de critères : équipements/aménagements, services au client, accessibilité/développement durable
• un classement valable 5 ans suite à la visite d'un organisme accrédité par la Cofrac (Comité d'accréditation français)
• une cotation finale sur 5 étoiles - de 1 à 5 - qui matérialise le niveau de confort

Ainsi pour être classé, un meublé doit obtenir un minimum de points obligatoires et de points additionnels sur des critères "à la carte", avec des seuils maximaux de compensations de point entre critères obligatoires et critères à la carte :

• au moins 95% des points obligatoires de la catégories de classement visée (tout point obligatoire perdu, dans la limité des 5% tolérés, doit être compensé par trois fois plus de points "à la carte")
• un minimum de 5%/10%/20%/30%/40%  des points "à la carte" respectivement pour les catégories 1*, 2*,3*,4* et 5*

Le barème normalise le calcul des surfaces habitables (ex: nombre de personnes par pièce, hauteurs sous plafond minimales), des tailles de double/baignoire, des literie, et des appellations communes (ex: critère technique pour un congélateur digne de ce nom). Il édicte par ailleurs quelques grands principes :

• un logement meublé d’une pièce d’habitation destiné à accueillir une ou deux personnes doit avoir une surface minimale de 9m2 lorsque la cuisine est séparée ou au moins 12m2 lorsqu’il existe un coin cuisine
• toute pièce d’habitation doit comporter un ouvrant sur l’extérieur
• la salle d’eau et/ou WC doivent se situer à l’intérieur du logement

A noter que les critères ne comprennent pas de points de contrôle sur le respect des normes et règlement (conformité technique et réglementaire).

La procédure de classement des meublés de tourisme, une demande volontaire à effectuer par le propriétaire

C'est au propriétaire d'effectuer un demande le classement pour bien mis en location, cela va lui donner des avantages (fiscaux & commerciaux) comme nous le verront plus loin.

Le processus de classement des meublés de tourisme est défini dans la loi (loi 22/07/2009 et 22/03/2012) :

• C'est au propriétaire d'en faire la demande auprès d'un organisme accrédité
• La visite est à la charge du propriétaire (coût d'environ 130€ pour les Hautes-Alpes pour la première certification - un tarif dégressif est prévu si vous avez plusieurs biens - et la visite de contrôle après 5 ans est de l'ordre de 70€)
• La visite du meublé est effectuée par un organisme accrédité / bureau de contrôle agréé, choisit dans la liste des organismes accrédités par le Comité Français d'Accréditation (COFRAC) ou de la liste des organismes listés au code du tourisme
• l'organisme délivre son rapport dans un délai d'1 mois de la visite : un rapport de contrôle, la grille de contrôle définitive, une proposition de décision de classement
• le propriétaire peut apporter des précisions  / contester la proposition de classement dans un délai de 15 jours
• passé ce délai et en l'absence de refus, le classement est acquis et l'organisme certificateur transmet le classement au comité départemental du tourisme, afin qu'il soit publié gratuitement dans la liste des meublés classés du département (nom, adresse du meublé, capacité en nombre de personnes et catégorie de classement)
• La décision de classement doit obligatoirement être affichée de manière visible à l’intérieur de la location

Il existe donc, comme pour les hôtels,  un tableau de classement des meublés de tourisme, mais contrairement aux hôtels où la liste des nationale, la liste des logements meublés de tourisme classés est départementale, et les Offices de Tourisme/Comité Départementaux de Tourisme sont intimement liés au processus de classement. Ainsi chaque département défini les modalités précises et les coûts pour ces modalités de classement.

Dans le cadre des Hautes-Alpes et du Queyras, les organismes de contrôle sont l'Agence Départementale du Tourisme (Addet) et l'Association Départementale des Gîtes de France. Votre point de contact est la mairie, l'office de tourisme ou l'Addet.

Les avantages du classement : des avantages commerciaux mais aussi fiscaux

Le classement a d'abord pour finalité de fournir au client un niveau objectif de confort et de prestation, et une comparabilité entre établissements : c'est un standard, un label qualitatif.

Le fait que la démarche de classement soit volontaire souligne le désir de transparence du propriétaire : il se fait diagnostiquer, et se fait contrôler tous les 5 ans. C'est un gage de sérieux et de transparence, qui facilite la commercialisation de son meublé de tourisme.

Le classement donne quelques autres avantages commerciaux

• une publication dans les listes départementales ou locales des Offices de Tourisme et dans leurs publications de promotion/commercialisation (sites internet)
• l'accès à des subventions publiques pour la rénovation de son bien, notamment celles du département
• une affiliation gratuite à l'ANCV (Association Nationale des Chèques Vacances) : diffusion sur leur site et possibilité d'accepter les chèques vacances (seuls les meublés de tourisme classés peuvent prétendre aux chèques vacances)

En parallèle, l'obtention du classement lui permet de bénéficier d'avantages fiscaux : les revenus tirés de la location de locaux meublés, en tant que loueur non professionnel, sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, mais si le bien est classé :

• l'abattement forfaitaire de 50% sur les revenus de location est porté à 50% sur le régime de micro-bic/micro-entreprises (régime par défaut), avec des seuils de revenus sont plus élevés (article 50-0 du CGI). Maintenant d'autres régimes fiscaux sont possibles : si vous dépassez les seuils, ce sera le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Vous pouvez aussi opter pour le Régime du Bénéfice Réel (normal ou simplifié) si vous faites beaucoup de travaux. Se rapprocher de votre conseil fiscal.
• des exonérations de la taxe d’habitation et de la taxe foncière sont prévues (III de l’article 1407 et article 1383 E bis du CGI) - elles sont de fait remplacées par la CFE (contribution forfaitaire des entreprises)

Si le meublé n'est pas conforme à son classement, le locataire peut saisir la direction départementale de la protection des populations (DDPP ou DDCSPP) pour pratique commerciale trompeuse, et le propriétaire devra retirer le panonceau de classement.

Le classement meublés de Tourisme et les labels : c'est quoi la différence ?

A noter qu'il n'existe qu'un seul classement officiel qui matérialise l'homologation et le minimum de reconnaissance de la qualité des hébergements, notamment sur le niveau d'équipements. Il existe cependant des labels catégoriels qui prennent en compte des critères supplémentaires (aménagement intérieur, environnement de la location, accueil et assistance,etc.). Dans le cadre des Meublés, le label est ClefVacances.

Voilà qui clarifiera ce système de classement par étoiles des locations de vacances / locations saisonnières, et permettra à quelques propriétaires de lancer une demande de classement. Ce classement n'est pour l'instant pas applicable à l'hébergement collaboratif (ex: AirBnB qui fait débat actuellement). Au delà, il faut noter que les locataires exigent maintenant de plus en plus de service et des prestations et un confort "comme à la maison". De notre côté, nous pensons que le minimum devrait être le 3 Étoiles pour les locations du Queyras, c'est le niveau minimum que nous nous efforcerons de promouvoir sur ce site.